به‌گزارش قدس آنلاین، مدتی است که بحث فروش متری مسکن در فضای مجازی داغ شده و بسیاری از شرکت‌ها و سکوها (پلتفرم‌ها)؛ با شعارهایی مانند «سرمایه‌گذاری روی ملک با هر پولی» و «بدون ریسک با حداقل ۲۵ میلیون تومان و در کمتر یک سال خانه‌دار شوید» اقدام به جذب سرمایه‌گذار جدید برای پروژه‌های خود می‌کنند.
البته بحث خرید مسکن متری بحثی تازه نیست و این موضوع از سال۱۳۹۹ مطرح شده، اما تاکنون قانون‌گذار اجازه فعالیت در این حوزه را نداده، همچنین در قالب صندوق املاک و مستغلات هم حدود دو سال پیش بحث فروش متری مطرح شد که سازوکار آن با سازوکار شرکت‌هایی که امروز اقدام به فروش متری می‌کنند تفاوت دارد و فردی که سرمایه لازم برای خرید ملک را ندارد می‌تواند در قالب صندوق املاک و مستغلات که شفاف هم هست به مرور از این طریق چند متر ملک خریداری کند و مبلغ اجاره‌بها را در قالب سود دریافت کند.
بسیاری از کارشناسان معتقدند این روش‌ها(فروش متری مسکن در قالب پلتفرم‌ها)، به خانه‌دار شدن مردم ختم نمی‌شود، بلکه فقط ابزاری است برای تأمین مالی پروژه‌هایی که شرکت‌های مختلف در حال ساخت آن هستند.
جدای از اینکه این روش منجر به خانه‌دار شدن مردم نمی‌شود؛ اینکه در پایان پروژه چه اتفاقی برای سهامداران و خریداران نهایی خواهد افتاد هم مشخص نیست و ابهاماتی در این زمینه وجود دارد و حتی مهم‌تر از آن اینکه رئیس اتحادیه مشاوران املاک به‌تازگی نسبت به عواقب این معاملات به متقاضیان هشدار داد و اعلام کرده این اقدام غیرقانونی است.آن‌گونه که گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته در این سکوها جنبه‌های مختلف مقرراتی، قانونی و فنی به‌هیچ وجه دیده نشده است. حتی به‌طور کلی نحوه محاسبه قیمت مشخص نیست و معلوم نیست آیا این سکوها نرخ فروش را براساس قیمت روز اعلام می‌کنند یا خیر؟
احتمال تشکیل پرونده‌های قضایی در آینده
علاوه بر گودرزی افرادی چون اکبر نیکزاد، عضو شورای توسعه و نظام مهندسی کشور هم درخصوص خرید و فروش متری مسکن در قالب این سکوها هشدار داده و گفته است فروش متری مسکن براساس آنچه در این سکوها رایج شده بسیار خطرناک است و اگر اطلاع‌رسانی نشود ممکن است در آینده پرونده‌های قضایی بسیاری تشکیل شود.
بر پایه آنچه نیکزاد اعلام کرده برای فروش متری مسکن نه قانونی وجود دارد و نه زیرساختی. برخی افراد با دریافت بخشی از آمار سایر کشورها نسبت به فروش متری مسکن بازاریابی می‌کنند که مبنای قانونی ندارد و قابل کنترل هم نیست و همچنین با ازدیاد تعداد خریداران، مشکلات بسیاری را ایجاد خواهد کرد. بنابراین برای این کار ابتدا باید قانون ایجاد و یا مانند سازوکار بورس خریدوفروش انجام شود. دفاتری که امروز این کار را انجام می‌دهند به‌صورت غیررسمی و غیرقانونی هستند و مشکلات عدیده‌ای را ایجاد خواهد کرد.
ابزاری برای تأمین مالی پروژه‌ها نه خانه‌دار شدن
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با قدس در این باره ابراز کرد: فروش متری مسکن در قالب سکوها و مجموعه‌هایی که در این حوزه فعالیت دارند، به‌عنوان روشی برای خانه‌دار شدن مردم مطرح می‌شود که البته روشی نو نیست، بلکه حدود ۲۵ سال پیش هم در بحث نوسازی منطقه «نواب» هم مطرح شده بود.
وی ضمن تأکید بر اینکه شاید این روش اهداف بلندمدت حوزه مسکن را تأمین نکند، اما به‌عنوان روشی برای تأمین مالی پروژه‌ها مطرح است، تصریح کرد: به‌صورت کلی این طرح‌ها در اهداف کلان حوزه مسکن ما را یاری نمی‌کند و تنها به‌عنوان یک ابزار مالی جذاب سرمایه در کنار سایر ابزارها مطرح است.
این کارشناس بازار مسکن ضمن بیان اینکه به‌صورت کلی این مسئله نباید در دستور کار سیاست‌گذار برای تأمین مسکن کشور قرار گیرد، اضافه کرد: البته نکته منفی که این ابزار دارد اینکه ممکن است منجر به افزایش قیمت پروژه‌های در دست ساخت شود.
ایلاتی به دیگر چالش‌های خرید مسکن به روش متری اشاره و تصریح کرد: در این مدل یک واحد ۱۰۰ متری به چندین نفر فروخته می‌شود و چون تعداد بسیاری این واحدها را به‌صورتی متری تملک کرده‌اند، چنانچه از منظر حقوقی قراردادهای دقیقی منعقد نشود در انتهای پروژه، سند زدن دشوار می‌شود؛ به‌همین دلیل تأکید ما این است که قراردادها به شیوه درست و دقیق منعقد شود تا خریدار نهایی دچار مشکل نشود.
وی در بخش دیگری از سخنان خود به توسعه صندوق‌های املاک و مستغلات اشاره کرد و آن را یک ابزار بهتر برای سرمایه‌گذاری دانست و گفت: وقتی مردم سهامدار این صندوق‌ها شوند درحقیقت سهامدار کل پروژه می‌شوند و نه سهامدار چند متر از آن، به‌خصوص اینکه این صندوق‌ها نسبت به سکوهای فروش متری مسکن، شفاف‌تر عمل می‌کنند.
به‌گفته این کارشناس مسکن روش توکنایز کردن (روشی که در آن مالکیت یک دارایی توسط یک توکن دیجیتال نشان داده می‌شود) یکی دیگر از ابزارهایی است که توسط گروه سرمایه‌گذاری مسکن مطرح شده که این روش هم همچون فروش متری مسکن عاملی در مسیر خانه‌دار شدن مردم نیست، بلکه تنها یک ابزار مضاعف برای ایجاد سرعت در نقل‌وانتقالات مسکن است و به‌نظر می‌رسد این گروه بهتر است به جای متوسل شدن به‌این‌گونه ابزارها به ارائه سهم خود در تولید مسکن بپردازد.
اگر قانون تدوین نشود کارها غیرقانونی پیش می‌رود!
بیت‌الله ستاریان دیگر کارشناس مسکن هم به خبرنگار ما گفت: سال‌هاست به دولت تأکید می‌کنیم ابزارها و سازوکارهای قانونی که در دنیا برای تأمین مالی ساخت مسکن وجود دارد را در ایران پیاده‌سازی کنید، اما مشاهده می‌کنید که هیچ اتفاقی رخ نداده است.
وی ادامه داد: نکته‌ای که وجود دارد این است چنانچه دولت از روش قانونی اقدام به ایجاد ابزارهای تأمین مالی نکند، این ابزارها خودشان به‌صورت غیرقانونی شکل می‌گیرند به‌طور مثال درخصوص پیش‌فروش مسکن که خود یک ابزار تأمین مالی در دنیا محسوب می‌شود، چنانچه دولت خود اقدام به ایجاد فرایند قانونی در این زمینه می‌کرد، امروز مردم با کلاه‌برداری‌هایی درخصوص پیش‌فروش مسکن مواجه نبودند.
ستاریان فروش متری مسکن را یکی از ابزارهای تأمین مالی بخش مسکن خواند و تصریح کرد: فروش متری یکی از روش‌های معمول در سایر کشورهاست که می‌تواند به ما هم کمک کند.
این کارشناس مسکن تأکید کرد: جمع زیادی از مردم امکان خرید مسکن را ندارند و چنانچه بخواهند پول خود را پس‌انداز تا درنهایت اقدام به خرید کنند، هیچ‌گاه خانه‌دار نخواهند شد، چراکه تورم مسکن همیشه جلوتر حرکت خواهد کرد و پس‌انداز مردم بی‌ارزش می‌شود.
وی با اشاره به‌اینکه فروش متری مسکن منافع بسیاری دارد، خاطرنشان کرد: یکی از مهم‌ترین نتایجی که این ابزار تأمین مالی دارد این است که منجر به افزایش تولید می‌شود. به‌صورت کلی یکی از دلایلی که ساخت مسکن در کشور را با چالش مواجه کرده نبود ابزارهای تأمین مالی است، بنابراین ایجاد سازوکار قانونی برای فروش اینچنینی مسکن هم موجب افزایش سرمایه اولیه خانوارها می‌شود و هم اینکه به بخش خصوصی برای تولید بیشتر مسکن که همین عامل خود منجر به کاهش سرعت افزایش قیمت مسکن می‌شود، کمک می‌کند.
ستاریان به صندوق‌های املاک و مستغلات بورس هم اشاره کرد و گفت: این صندوق‌ها زمانی راهگشا هستند که دولت امکان ورود شرکت‌های بخش خصوصی به بورس را تسهیل کند، اما امروز می‌بینیم که تنها ۴ تا ۵درصد شرکت‌ها که دولتی و یا خصولتی هستند امکان حضور در بورس را دارند و شرکت‌های خصوصی چون امکان تأمین اسناد و دفاتر مورد اشاره را ندارند، نمی‌توانند در بورس حضور داشته باشند، چنانچه دولت ورود شرکت‌های بخش خصوصی را تسهیل کند در این صورت این روش می‌تواند تولید مسکن را افزایش دهد.
نظر شما