رشد افسارگسیخته اجاره بها،عقبماندگی دستمزدها از تورم و ناکارآمدی سیاستهای مسکن،طبقه متوسط را از انتخاب میان «خانه خوب و خانه معمولی» به انتخاب میان «اتاق یا بیخانمانی» رسانده است؛ وضعیتی که پژوهشگران از آن با عنوان «زیست اضطراری» یاد میکنند؛زیستی که اگر ادامه یابد، تنها بازار مسکن را دگرگون نمیکند،بلکه بنیانهای خانواده، روابط اجتماعی و حتی آینده جمعیتی کشور را نیز تحت تأثیر قرار خواهد داد.
خانه ای که هر روز کوچک تر میشود
چند سال پیش، اجاره یک اتاق یا همخانه شدن بیشتر میان دانشجویان یا کارگران مهاجر رایج بود؛انتخابی موقت برای کاهش هزینههای زندگی؛اما امروز این پدیده به یکی از واقعیتهای تلخ زندگی طبقه متوسط شهری تبدیل شده است و حالا از هر قشری در جست وجوی اتاقی برای اجاره یا همخانه ای برای تقسیم هزینهها هستند.
رشد قیمت مسکن درسالهای اخیر، بازاراجاره را نیز با خود بالا کشیده است؛طبق گزارشهای رسمی، سهم هزینه مسکن از سبد خانوار در کلانشهرها از مرز ۵۰ درصد گذشته و در برخی مناطق تهران حتی به حدود ۷۰ درصد درآمد خانوار رسیده است؛ رقمی که از استانداردهای جهانی فاصله قابل توجهی دارد و عملاً بخش بزرگی از درآمد خانوار را پیش ازهرهزینه دیگری میبلعد.
درچنین شرایطی،مستأجردیگربه دنبال خانه بزرگ تریا محله بهتر نیست؛هدف اصلی، فقط ماندن زیر یک سقف است؛حتی اگر آن سقف، اتاقی کوچک در خانه ای مشترک باشد.
«زیست اضطراری»؛مفهومی فراتر از یک انتخاب اقتصادی
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، معتقد است آنچه امروز در بازار اجاره مشاهده میشود، صرفاً تغییر الگوی سکونت نیست، بلکه نشانه ای از ورود جامعه به مرحله ای از «زیست اضطراری» است.
او تأکید میکند که این وضعیت حاصل همزمان فشارهای اقتصادی، بحران مسکن، تغییرات شهری و دگرگونی روابط اجتماعی است؛ شرایطی که درآن طبقه متوسط دیگر میان گزینه های مختلف انتخاب نمیکند، بلکه برای حفظ حداقل امکان سکونت،ناچار به پذیرش شرایطی میشود که تا چند سال قبل غیرقابل تصور بود.
به گفته این پژوهشگر، سکونت اشتراکی زمانی میتواند یک سبک زندگی باشد که افراد با اختیار و براساس ترجیح شخصی آن را انتخاب کنند،اما وقتی انگیزه اصلی، ناتوانی مالی و اجبار اقتصادی باشد،دیگر نمیتوان از آن به عنوان یک انتخاب یاد کرد.
سقوط آرام طبقه متوسط
اقتصاددانان سالهاست درباره کوچک شدن طبقه متوسط هشدار میدهند؛هشداری که اکنون آثار آن در بازار مسکن به وضوح دیده میشود.
تورم مزمن، کاهش ارزش پول ملی، افزایش قیمت زمین، افت قدرت خرید و رشد ناچیز دستمزدها باعث شده است خانوارهایی که تا چند سال پیش توان اجاره یک واحد ۷۰ یا ۸۰ متری را داشتند، امروز به واحدهای ۴۰ متری یا حتی اجاره یک اتاق روی بیاورند.
این روند فقط به کاهش متراژ ختم نمیشود؛ کیفیت زندگی نیز همزمان افت کرده است؛ بسیاری از خانوارها ناچار شدهاند از محلههای کمی برخوردارتر به مناطق حاشیه ای مهاجرت کنند، فاصله محل سکونت تا محل کارافزایش یافته وهزینههای حمل ونقل نیز به فشارهای معیشتی اضافه شده است.
بررسیهای کارشناسان اقتصاد مسکن نشان میدهد که بازار اجاره اکنون بیش از هر زمان دیگری از کمبود عرضه،افزایش تقاضا و نبود سیاستهای حمایتی مؤثر رنج میبرد؛ ترکیبی که مستأجران را در موقعیتی قرارداده که هرسال برای تمدید قرارداد، با نگرانی بیشتری روبه رو شوند.
وقتی ازدواج هم قربانی بازار مسکن میشود
پیامدهای بحران مسکن تنها اقتصادی نیست؛جامعه شناسان معتقدند یکی از مهم ترین آثار این وضعیت،تغییر الگوی تشکیل خانواده است.
افزایش هزینه تأمین مسکن،سن ازدواج را بالا برده،بسیاری از زوجهای جوان را ناچار به زندگی در خانه والدین کرده و برخی را نیز به هم خانه شدن با دوستان یا اجاره اتاق سوق داده است.
همزمان، کاهش فرزندآوری نیز با مسئله مسکن گره خورده است؛ خانواده ای که هر سال نگران تمدید قرارداد اجاره است،به سختی میتواند برای آینده، فرزندآوری یا سرمایه گذاری بلندمدت برنامه ریزی کند.
پژوهشگران حوزه جمعیت بارها تأکید کرده اند که امنیت مسکن یکی از مهم ترین پیش شرط های افزایش ازدواج و فرزندآوری است؛موضوعی که در سیاستهای جمعیتی کشور نیز بارها مورد اشاره قرار گرفته، اما هنوز به نتایج ملموسی در بازار مسکن منجر نشده است.
وقتی همخانه شدن از انتخاب به اجبار تبدیل میشود
کارشناسان بازار مسکن معتقدند پدیده اجاره اتاق و سکونت اشتراکی، امروز دیگر یک مسئله صرفاً اقتصادی نیست؛ بلکه به بحرانی اجتماعی تبدیل شده که آثار آن در سبک زندگی، سلامت روان، روابط خانوادگی و حتی سرمایه اجتماعی کشور قابل مشاهده است.
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، براین باوراست که سکونت اشتراکی در ایران با نمونههای رایج در بسیاری از کشورهای توسعه یافته تفاوت اساسی دارد. به گفته او، در بسیاری از کشورها جوانان به دلایل فرهنگی،استقلال فردی یا کاهش هزینهها زندگی اشتراکی را انتخاب میکنند،اما در ایران این شیوه سکونت بیش از آنکه «انتخاب» باشد، محصول «اجبار اقتصادی» است.
او تأکید میکند طبقه متوسط دیگر قدرت انتخاب میان خانههای مختلف را ندارد و اکنون تنها میان «اتاقی کوچک» یا «ترک شهر» دست به انتخاب میزند؛وضعیتی که به گفته وی، نشانه کاهش کیفیت زندگی شهری است.
این تغییر را میتوان در آگهیهای فضای مجازی نیز مشاهده کرد؛ جایی که تعداد آگهیهای «اجاره اتاق»، «همخانه میپذیریم» و «تقسیم هزینه اجاره» نسبت به چند سال قبل رشد چشمگیری داشته است؛بازاری که زمانی محدود به دانشجویان بود، اکنون میزبان کارمندان، معلمان، پرستاران، کارگران متخصص و حتی خانوادههای تک نفره شده است.
بازار اجاره؛ قربانی کمبود عرضه یا سیاستهای ناکارآمد؟
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند آنچه امروز در بازار اجاره دیده میشود، تنها نتیجه افزایش تقاضا نیست؛ بلکه حاصل سالها کاهش تولید مسکن متناسب با نیاز جامعه است.
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاست گذاری مسکن،بارها تأکید کرده است که فاصله میان عرضه و تقاضا دربازار مسکن به یکی از عوامل اصلی جهش اجارهبها تبدیل شده است. به اعتقاد او، تا زمانی که تولید مسکن متناسب با نیاز واقعی خانوارها افزایش پیدا نکند،سیاستهای کوتاهمدت مانند تعیین سقف افزایش اجاره، اثرگذاری محدودی خواهند داشت.
از سوی دیگر، مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز بارها اعلام کردهاند که توسعه بازار اجاره حرفهای، افزایش ساخت مسکن استیجاری و حمایت از مستأجران در دستور کار قرار دارد؛ اما بسیاری از کارشناسان معتقدند این برنامهها هنوز نتوانسته تأثیر محسوسی بر بازار بگذارد.
در همین حال، مرکز آمار ایران نیز در گزارشهای خود بارها از افزایش سهم هزینه مسکن در سبد خانوار خبرداده است؛موضوعی که نشان میدهد بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها صرف اجاره میشود و سهم سایر هزینههای ضروری مانند آموزش، سلامت، تغذیه و تفریح روزبه روز کوچک تر شده است.
تهران؛ شهری که طبقه متوسط را پس میزند
بیشترین آثار این بحران در تهران دیده میشود؛ شهری که طی سالهای اخیر به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن، بسیاری از ساکنان خود را به حاشیه رانده است.
کارشناسان شهرسازی معتقدند روند مهاجرت معکوس از تهران به شهرهای اطراف، تنها به دلیل آلودگی هوا یا ترافیک نیست؛ بلکه هزینه سنگین تأمین مسکن مهم ترین عامل این جابه جایی است.
بسیاری از خانوارها اکنون ناچار شدهاند به شهرهایی مانند پردیس، پرند، هشتگرد، اسلامشهر، رباط کریم و پاکدشت نقل مکان کنند؛ اما این مهاجرت هزینه های دیگری مانند افزایش زمان رفت وآمد، فشار روانی، کاهش کیفیت زندگی و حتی کاهش بهره وری شغلی را به همراه داشته است.
در مقابل، گروهی دیگر که توانایی خروج از تهران را ندارند، به کوچک سازی محل سکونت یا اجاره یک اتاق روی آوردهاند؛ روندی که از نگاه جامعه شناسان، نشانه آشکار کاهش رفاه شهری است.
پیامدهای پنهان؛ از فرسودگی روانی تا کاهش سرمایه اجتماعی
جامعه شناسان معتقدند بحران مسکن فقط در قالب اعداد و نمودارها قابل تحلیل نیست؛زیرا آثار واقعی آن در زندگی روزمره مردم آشکار میشود.
زندگی در فضای محدود، نداشتن حریم خصوصی، جابه جایی مداوم میان خانه های اجاره ای،نگرانی همیشگی از تمدید قرارداد و نااطمینانی نسبت به آینده، به افزایش اضطراب، فرسودگی روانی و کاهش احساس امنیت اجتماعی منجر میشود.
پژوهشگران حوزه سلامت اجتماعی هشدار میدهند که ادامه این روند میتواند به تضعیف روابط خانوادگی، افزایش اختلافات، کاهش تمایل به ازدواج و فرزندآوری و حتی افت مشارکت اجتماعی منجر شود.
از سوی دیگر، وقتی افراد بخش عمده درآمد خود را صرف اجاره میکنند، فرصت سرمایه گذاری برای آینده، آموزش، ارتقای مهارت یا حتی تفریح از بین میرود و کیفیت زندگی به شکل محسوسی کاهش پیدا میکند.
به همین دلیل، بسیاری از کارشناسان معتقدند بحران مسکن دیگر صرفاً مسئله وزارت راه و شهرسازی نیست،بلکه به موضوعی فرابخشی تبدیل شده که اقتصاد،رفاه،سلامت،جمعیت وحتی امنیت اجتماعی را تحت تأثیر قرار داده است.
تجربه جهان؛ چگونه کشورها بازار اجاره را مدیریت کردند؟
بحران اجاره مسکن، مختص ایران نیست. بسیاری از کشورهای اروپایی، آسیایی و حتی آمریکای شمالی نیز در سالهای اخیر با افزایش شدید اجاره بها و کاهش قدرت خرید خانوارها روبه رو بودهاند، اما تفاوت اصلی در نحوه مداخله دولتها برای جلوگیری از گسترش «فقر مسکن» است.
در آلمان، بخش قابل توجهی از شهروندان مستأجر هستند، اما قوانین سختگیرانه برای حمایت از مستأجران، قراردادهای بلندمدت، مالیات برخانههای خالی و توسعه گسترده مسکن استیجاری موجب شده مستأجران با نااطمینانی کمتری زندگی کنند.
در فرانسه نیز دولت با پرداخت کمک هزینه اجاره به خانوارهای کم درآمد و ساخت مسکن اجتماعی تلاش کرده فشار هزینههای مسکن را کاهش دهد.
در کشورهای شرق آسیا مانند کره جنوبی و سنگاپور نیز دولتها با ابزارهایی مانند ساخت انبوه مسکن، کنترل سوداگری زمین و ارائه تسهیلات بلندمدت خرید،اجازه ندادهاند بازار اجاره به بحرانی فراگیر تبدیل شود.
کارشناسان معتقدند وجه مشترک این کشورها، افزایش عرضه مسکن، حمایت هدفمند از مستأجران و مهار فعالیتهای سوداگرانه بوده است؛ سه حلقه ای که هنوز در بازار مسکن ایران با چالشهای جدی مواجه است.
چرا سیاستهای موجود نتیجه ندادهاند؟
طی سالهای گذشته، دولتهای مختلف بسته های متعددی برای کنترل بازار اجاره ارائه کردهاند؛ از تعیین سقف افزایش اجاره بها گرفته تا پرداخت وام ودیعه،ساخت مسکن حمایتی و وعده توسعه بازار اجاره داری حرفه ای.
با این حال، بسیاری از اقتصاددانان معتقدند این سیاستها نتوانسته اند اثر پایداری بر بازاربگذارند؛زیرا ریشه اصلی بحران، شکاف عمیق میان عرضه و تقاضای مسکن، تورم مزمن و کاهش ارزش پول ملی است.
بیتالله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، بارها تأکید کرده است که تا زمانی که تولید سالانه مسکن با نیاز واقعی کشور همخوانی نداشته باشد، بازاراجاره همچنان با کمبود عرضه و افزایش قیمت مواجه خواهد بود.
از سوی دیگر، فرشید ایلاتی، کارشناس سیاست گذاری مسکن، نیز معتقد است توسعه بازار اجاره حرفه ای، تکمیل پروژه های نیمه تمام، اخذ مالیات مؤثر از خانههای خالی و تسهیل ساخت وساز، از مهم ترین راهکارهای کنترل بازار اجاره است.
درمقابل، مسئولان وزارت راه و شهرسازی اعلام کردهاند که اجرای طرح های حمایتی، پرداخت تسهیلات ودیعه و افزایش ساخت واحدهای مسکونی در دستور کار قرار دارد؛اما کارشناسان تأکید میکنند تأثیر این اقدامات زمانی محسوس خواهد بود که عرضه مسکن با سرعت بیشتری افزایش یابد.
بحران مسکن و آینده جمعیت؛ پیوندی که نمیتوان نادیده گرفت
بحران مسکن دیگر فقط یک مسئله اقتصادی نیست؛ این بحران اکنون با سیاستهای جمعیتی کشور نیز گره خورده است؛جمعیت شناسان معتقدند امنیت اقتصادی و دسترسی به مسکن، یکی از مهم ترین عوامل تصمیم گیری جوانان برای ازدواج و فرزندآوری است.
در شرایطی که یک زوج جوان بخش عمده درآمد خود را صرف اجاره میکند و هرسال با نگرانی تمدید قرارداد یا افزایش اجاره بها روبه رو است،طبیعی است که تشکیل خانواده یا داشتن فرزند را به تعویق بیندازد.
همین موضوع باعث شده بسیاری از کارشناسان حوزه جمعیت،حل بحران مسکن را پیش نیاز موفقیت سیاست های افزایش جمعیت بدانند.
«زیست اضطراری»؛ زنگ خطری برای آینده شهرها
آنچه امروز در بازار اجاره ایران رخ میدهد، تنها کوچک شدن متراژ خانهها نیست؛ بلکه کوچک شدن رؤیاهای طبقه متوسط است.
وقتی خانوادهها به جای برنامه ریزی برای خرید خانه،تنها به فکر تمدید قرارداد یک اتاق باشند؛وقتی زوجهای جوان به جای آغاز زندگی مستقل،ناچار به همخانه شدن با دیگران شوند؛ و وقتی داشتن یک سرپناه امن به بزرگ ترین دغدغه خانوارها تبدیل شود،بحران مسکن دیگر صرفاً یک شاخص اقتصادی نیست؛بلکه به مسئلهای اجتماعی، فرهنگی و حتی امنیتی تبدیل میشود.
هوشنگ فروغمند اعرابی این وضعیت را «زیست اضطراری» مینامد؛ تعبیری که شاید دقیق ترین توصیف از شرایط امروز بازار اجاره باشد. زیستی که در آن انتخابها هر روز محدودتر میشوند و طبقه متوسط، آرامآرام از متن شهر به حاشیه رانده میشود.
اگر روند کنونی ادامه یابد، سکونت در اتاقهای کوچک و خانههای اشتراکی دیگر یک استثنا نخواهد بود، بلکه به الگوی غالب بخشی از جامعه شهری تبدیل میشود؛ الگویی که نه از سر علاقه، بلکه از سراجبار شکل گرفته است.
نظر شما