به گزارش قدس آنلاین، تامین مالی برای اجرای و تکمیل پروژه ۴ میلیون مسکن وعده داده شده در دولت به مساله ای تبدیل شده که وزیر راه و شهرسازی از آن به عنوان بحران اصلی در وزارتخانه متبوعش یاد می کند که۵۰ درصد وقت و انرژی تمام تیمش را گرفته است. بر اساس آنچه مهرداد بذرپاش محاسبه کرده است هزینه ساخت ۴ میلیون مسکن تقریباً دو برابر بودجه کل کشور است و با یک حساب سرانگشتی اعلام کرده: ۴ میلیون مسکن با متراژ ۱۰۰ متر برای هر واحد، معادل ۴۰۰ میلیون متر مربع مسکن است که ساخت آن متری ۷ میلیون نیاز مالی دارد که حدود ۲ هزار و ۸۰۰ همت خواهد شد؛ ۲ برابر بودجه کل کشور در سال ۱۴۰۱.
پرسش ما از کارشناسان این بوده است که بذرپاش وزیر راه و شهرسازی از چه منابعی می تواند پروژه عظیم مسکن ملی را تامین مالی کند. مهندس فرشید پور، حاجت عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران، محمد علیزاده کارشناس حوزه مسکن و میلاد یزدان پور تحلیلگر بازارهای مالی و بورس به این پرسش پاسخ دادند که در زیر می خوانید.
بخش خصوصی بی نیاز از منابع دولتی
عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران در گفت و گو با خبرنگار قدس می گوید: بالغ بر ۹۵ درصد ساخت و ساز کشور توسط بخش خصوصی صورت می گیرد و این بخش هم هیچ نیازی به منابع مالی دولت ندارد، به جز اینکه سیستم بانکی منابع را در قالب تسهیلات برای بخش خصوصی فراهم کند. وی می افزاید: دولت باید شرایط را به نحوی مهیا کند که بخش خصوصی کشور علاوه بر اینکه بازیگر اصلی و نقش آفرین در حوزه اجرای پروژه های ساخت باشد، به عنوان بازوی مشورتی در کنار دولت همراهی بکند.
وی می افزاید: شما اگر به سال ۸۹ برگردید، زمانی که مسکن مهر هم در کشور برنامه ریزی شد، دو سال اول پیشرفت شاید در حد سه درصد بود، و بعد از انعقاد تفاهم نامه های سه جانبه و چهارجانبه با مجموعه انبوه سازان که نمایندگان واقعی بخش خصوصی کشور در حوزه مسکن و ساختمان موتور پروژه عظیم مسکن مهر در کشور به گردش درآمد و فارغ از برخی انتقادات، برنامه‌ای که دست بخش خصوصی بود کاملا ً مدیریت شده به سرانجام رسید.
آفت‌های بازی دولت در نقش پیمانکار
پور حاجت تاکید می کند: هیچ راهی به غیر از اینکه دولت به این باور برسد که نقش پیمانکاری را از خودش سلب کند و بازوی اجرایی خودش را بخش خصوصی بداند وجود ندارد. دولت یا باید بخش خصوصی ای که می تواند در قالب خود مالکی با سرمایه خودش اقدام به نقش گردانی در حوزه تولید و عرضه مسکن کند را بپذیرد یا کماکان خودش را در مقام یک پیمانکار ببیند و به منافع کشور ضرر بزند.
وی تاکید می کند: در هر صورت منابع بخش خصوصی اگر مورد توجه قرار بگیرد و همزمان با تسهیلگری برای حوزه تولید مسکن و کاهش بروکراسی اداری و هزینه های دستگاه های خدمات رسان به نظر می رسد تولید مسکن از این شرایطی که امروز دارد بهتر خواهد شد.
پاسکاری پروژه‌های مسکن درون دولت
وی می افزاید: آمار دو میلیون و اندی واحدی که بخش خصوصی در سالهای ۸۹ تا سال ۹۲ تولید کرد را اگر رصد بکنیم حدود یک میلیونش در قالب خود مالکی بود، یعنی دولت اساساً کاری به جز تسهیل شرایط دریافت تسهیلات برای حوزه تولید مهیا نکرد و مابقی هم در قالب تفاهمنامه هایی که با بخش خصوصی صورت گرفته، ساخته شده است. همین یک سال و نیم که دولت صحبت کرده یک پاسکاری درون دولتی تو حوزه مسکن رخ داده، خیلی صادقانه اگر بخواهیم صحبت کنیم، وزارت راه و شهرسازی می رود با بنیاد مسکن یا با ستاد اجرایی فرمان امام (ره)تفاهم میکند، خوب چه اتفاقی افتاده است؟ عملکرد این دو نهاد علیرغم اینکه تلاش هایی هم صورت گرفته است، طبق آمار بانک مسکن زیر ۱۹۰ هزار واحد است.
وی با اشاره به اینکه دولت باید رویکرد تسهیلگری به جای مداخله در ساخت و ساز را در پیش بگیرد، از فعالیت ۳۱ انجمن انبوه سازی در کشور سخن می گوید و تاکید می کند دولت به‌جای مداخله در ساخت و ساز، اگر با تسهیلگری زمین هایی که مد نظر دارد را در اختیار انجمن و مجموعه اعضایش بگذارد سربلند از آمارها بیرون خواهد آمد.
استفاده از سرمایه‌های مردم در بورس
میلاد یزدان پور تحلیلگر بازارهایی مالی و بورس نیز راهکار تامین مالی از طریق صندوق های سرمایهگذاری در حوزه زمین و ساختمان در بورس را پیشنهاد می دهد.
وی تاکید میکند: این صندوق های سرمایهگذاری که در بورس ایجاد می شوند هدفشان جمع آوری سرمایه از افرادی است که دوست دارند در پروژه های ساختمانی کار بکند، اما پولشان به اندازه کافی نیست. مثلاً با دویست میلیون پول نمی تواند وارد حوزه ساخت و ساز بشود، اما به این شکل می تواند از رشد مسکن و سود ساخت و ساز منتفع شود و سرمایه اش را هم از تورم حفظ بکند. این سهام در فرابورس قابل معامله اند و در هر زمانی نقد می شوند و معاف از مالیات هستند. از آن سو صندوق های سرمایه گذاری با منابع دریافتی می‌توانند تامین مالی خوبی در پروژه های ساختمان سازی کشور داشته باشند.
یزدان پور با اشاره به عدم تظابق نرخ بازدهی صندوق ها با بازار آزاد، تاکید می کند: باید توجه داشت که تامین مالی اگر می خواهد درست انجام بشود، باید تدابیری اتخاذ شود که صندوق نرخ بازدهی واقعی و متناسب با نرخ آزاد داشته باشد تا مردم از آن استقبال کنند.
به گفته وی صندوق ها اگر بتوانند در بازه زمانی کمتر، پروژه ها را جمع کنند و نسبت به نرخ رشد مسکن در بازار آزاد، سود برابر یا بیشتر بسازند، با استقبال بیشتری مواجه شده و به تبع تأمین مالی مورد نیاز پروژه های مسکن نیز با سرعت بیشتری انجام می شود.
پیشرفت در مسکن ملی با خرد کردن پروژه
محمد علیزاده، کارشناس حوزه مسکن در گفت گو با خبرنگار قدس می گوید: به نظرم ساخت ۴ میلیون مسکن پروژه سنگینی است که از هر طرف بررسی شود به سرانجام رساندن ان دشوار است، ولی اگر متولیان این حوزه تصمیم بگیرند با یک سیستم خرد و محدود در ساخت و ساز جلو بروند کار شدنی خواهد بود. الان ما خیلی از مناطق را داریم که مسکن مهر، یا مثلاً مسکن فرهنگیان خیلی از بلوک هایش ساخته نشده است، اگر اینها بیایند همان پروژه های نیمه تمام را ادامه بدهند، ساخت وساز سرعت گرفته و تامین مالی انها نیز سهل تر خواهد بود. دولت می تواند از مجموعه های هزار واحدی شروع کند و خرد خرد جلو برود و در مسیر حرکت، مشکلات کار را در بیاورد و باز دوباره طرح را بازنگری کند و ادامه بدهد.
وی می گوید: یکی از مواردی که تامین مالی برای پروه های مسکن را سخت می کند، شهرداری ها هستند که به دنبال درآمدهای پایدار، هزینه های ساخت و ساز را برای سازندگان چند بار در سال افزایش می دهند. دولت باید هزینه های شهرداری را کاهش داده و روی کار آنها نظارت داشته باشد.
علیزاده می گوید: دربحث مسکن ملی اگر دولت بخواهد موفق بشود باید ابتدا هزینه های شهرداری و منابع طبیعی یا محیط زیست را بپردازد، سپس یک زمین شسته رفته با پروانه را تحویل سازنده بدهد، برای سازنده هم سقف تعاونی در نظر بگیرد، یعنی اگر برای سازنده متری هفت تومان در می آید، از این کار یک سود ۲۵ درصدی ببرد نه اینکه سازنده یک سود ۴۰ تا ۵۰ درصدی برای خودش در نظر بگیرد و در نهایت دولت بر این پروسه نظارت کند که خانه به دست کسی که نیازمند است برسد، چرا که این واحدها با نوعی یارانه و کوپن تحویل مصرف کننده می شود.
خبرنگار: زهرا طوسی
نظر شما