به گزارش خبرنگار قدس آنلاین، فعالان و صاحبنظران حوزه اقتصاد مسکن، توکنایز کردن ملک را به عنوان یکی از راهکارهای موثر برای تامین مسکن معرفی می‌کنند. در همین راستا، متولی نوسازی بافت‌های فرسوده با هدف قفل‌گشایی از «تامین مالی جریان ضعیف ساخت‌وساز»، طرح خرید دیجیتالی ملک را در دستور کار قرار داده است. بر اساس این طرح، «دارایی زمین» به دارایی رمزنگاری‌شده تبدیل می‌شود تا متقاضیان خرید مصرفی و سرمایه‌ای ملک بتوانند با خرید توکن‌ها وارد این بازار شوند.
توکن مسکن از دو جنبه می‌تواند مسیر بازار را از رکود تورمی تغییر دهد. در این طرح امکان خرید ملک در مقیاس بسیار خرد حتی کمتر از یک مترمربع به وجود می‌آید که این امر سرمایه‌های خرد را به سمت بازار ملک جذب می‌کند. از طرفی، سرمایه‌های جذب‌شده در خدمت تامین مالی ساخت‌وساز قرار می‌گیرد.
این طرح در واقع نسخه مدرن «فروش متری» و نسخه تکامل‌یافته «صندوق زمین و ساختمان» است که در صورت طراحی و اجرای صحیح، می‌تواند پنج چالش اساسی بخش مسکن و ساختمان را برطرف کند. این چالش‌ها عبارتند از: تقویت ساخت‌وساز، کاهش سودآوری صنعت ساختمان، افت قدرت خرید مردم، عدم تطابق تسهیلات اعطایی با قیمت مسکن، عدم نوسازی بافت فرسوده مطابق برنامه‌ریزی‌ها.
صفورا رودابر، رئیس گروه تامین سرمایه در نهاد نوسازی بافت فرسوده، طرحی را برای تامین مالی ساخت‌وساز در بافت فرسوده بر مبنای سرمایه‌های خرد ارائه کرده و معتقد است در سال پیش رو می تواند اجرایی شود. به گفته وی، تصویب و اجرای این طرح در سازمان بازآفرینی می‌تواند از یک سو چالش تامین سرمایه در این بخش را حل کند و از سوی دیگر فرصتی برای عموم مردم فراهم کند تا با سرمایه‌های نسبتاً خرد وارد بازار مسکن شوند.
برای تبیین بیشتر اجرای این طرح در بافت فرسوده کشور با دو نفر از کارشناسان این حوزه درباره ایده توکنایز کردن املاک صحبت کردیم. محمدابراهیم احمدی، کارشناس حوزه مسکن و محمد رضا فلفلانی کارشناس بازار سرمایه به این پرسش ها پاسخ دادند که آیا قفل رکود بازار مسکن با کلید توکنایزینگ باز می‌شود؟ آیا توکنایز می‌تواند گره کور بافت‌های فرسوده را باز کرد؟ آیا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با مبالغ کم یک واقعیت دست‌یافتنی است؟ و ... چالش‌ها و فرصت‌های این برنامه را از زبان این کارشناسان بخوانید.
جذب سرمایه‌های خرد و خروج از رکود
محمدابراهیم احمدی، کارشناس حوزه مسکن در گفت و گو با خبرنگار قدس با اشاره به مزایای توکنایز کردن دارایی‌ها، معتقد است این روش می‌تواند به جذب سرمایه‌های خرد و خروج پروژه‌های مسکن از رکود کمک کند. او توضیح می‌دهد: با تقسیم دارایی‌ها به سهم‌های کوچک‌تر و واگذاری آن‌ها به مردم، می‌توان به راحتی سرمایه‌های خرد را جذب کرد و حتی پروژه‌های بسیار بزرگ را اجرایی کرد این امر نه تنها به تامین مالی پروژه‌ها کمک می‌کند، بلکه با رونق ساخت‌وساز و عرضه مسکن با قیمت مناسب، می‌تواند به کنترل قیمت مسکن نیز منجر شود.
وی با اشاره به تجربیات جهانی، به شرکت‌هایی در ایالات متحده اشاره می کند که در حوزه املاک به جذب سرمایه می‌پردازند و باعث افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت‌ها می‌شوند. همچنین، از کشور استونی به عنوان نمونه‌ای موفق در اروپا یاد می‌کند که توانسته با استفاده از سرمایه‌های خصوصی، زمین‌ها و املاک خود را در پروژه‌های شهری احداث کند و مدیریت مالی مناسبی داشته باشد. در منطقه غرب آسیا نیز، عربستان سعودی در برنامه‌های شهری خود از فناوری بلاکچین استفاده می‌کند. اما آیا این کار در ایران شدنی هست یا خیر. وی در پاسخ به این سوال، با اشاره به پتانسیل‌های موجود در کشور، توضیح می‌دهد: اولین نقطه قوت ما وجود زمین‌های بزرگ متعلق به نهادهای عمومی و دولتی در بافت‌های فرسوده است که می‌تواند به عنوان گام نخست در اجرای این طرح مورد استفاده قرار گیرد. دوم اینکه کشور ما به شدت نیازمند استفاده از فناوری‌های نوین برای تامین مالی پروژه‌هاست. خوشبختانه، شرکت‌های ایرانی فعال در حوزه بلاکچین و فین‌تک در حال رشد هستند و بدنه نخبگانی قوی در این حوزه وجود دارد که می‌تواند به اجرای این طرح کمک کند.
شفافیت معاملات املاک با فناوری بلاکچین
این کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اینکه بلاکچین اساس یک سیستم امن است، خاطرنشان می‌کند: این فناوری امکان کلاهبرداری و جعل سند را کاهش می‌دهد و امنیت اطلاعات را تضمین می‌کند. چرا که تمامی تراکنش‌ها، قراردادها و پرداخت‌ها می‌تواند به‌صورت شفاف و ثبت‌شده در بلاکچین انجام شود که این امر کمک می‌کند تا تمامی مراحل پروژه از تامین مالی تا ساخت، قابل پیگیری و شفاف باشد.
احمدی با اشاره به اینکه یکی از راه‌های اصلی استفاده از توکنایز کردن دارایی‌ها در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده، توکنایز کردن زمین‌هاست می گوید: این زمین‌ها را می‌توان به دارایی‌های دیجیتال قابل معامله تبدیل کرد. البته بخش عمده‌ای از زمین‌ها در بافت فرسوده مربوط به ساکنان بوده و از نوع زمین ریزدانه است اما بخشی از زمین‌ها در این مناطق در گذشته توسط نهادهای عمومی خریداری شده، بنابراین بافت فرسوده نیز دارای زمین‌های یکپارچه است که این زمین‌ها قابلیت توکنایز کردن دارند.بطور مثال شهرداری تهران سال‌هاست که به دنبال احیا و نوسازی این بافت‌ها بوده، اما به دلیل مشکلات تامین مالی، این امر محقق نشده است. در واقع، شهرداری در طول دو دهه گذشته زمین‌هایی را به صورت هکتاری خریداری کرده، اما به دلیل کمبود سرمایه، امکان سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در آن‌ها فراهم نشده است. به همین دلیل، به نظر می‌رسد توکنایز کردن می‌تواند راهکار مناسبی برای تامین مالی این پروژه‌ها باشد.
بر اساس آنچه احمدی می گوید به این ترتیب، پروژه‌های ساختمانی می‌توانند به واحدهای کوچک‌تری (حتی کمتر از یک مترمربع) تقسیم شوند که هر واحد از پروژه نماینده یک توکن دیجیتال است. این توکن‌ها می‌توانند ارزش‌گذاری شوند و برای جذب سرمایه به فروش برسند. در این حالت، به دلیل کوچک‌شدن واحدهای فروش زمین، بهای لازم برای خرید زمین و سرمایه‌گذاری در بازار نوسازی بافت فرسوده «استطاعت‌پذیر» می‌شود و ساکنان این محله‌ها، خانه‌اولی‌ها و متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک را جذب می‌کند. سرمایه‌گذاری از طریق توکن‌ها نیز گام بعدی در این مسیر است که طبق آن سرمایه‌گذاران می‌توانند توکن‌های دیجیتال مرتبط با پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده را خریداری کنند و به این ترتیب در این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کنند.
مسائل قانونی و فنی پیش روی توکنایز املاک
احمدی درباره چالش‌های احتمالی اجرای این طرح می گوید: اولین چالش، عدم آشنایی عموم مردم، به ویژه ساکنان مناطق فرسوده، با این فناوری است که نیازمند اطلاع‌رسانی و آموزش گسترده است. دوم اینکه این سیستم به زیرساخت‌های فنی و امنیتی مناسب نیاز دارد که در حال حاضر در کشور ما به طور کامل بهینه نیستند. سوم اینکه قوانین و مقررات مربوط به این روش هنوز در اختیار نداریم و نیاز به اصلاح قوانین در حوزه ملک و مسکن داریم که یکی از آن ها همین فناوری است.
وی برای اجرای موفق این طرح، راهکارهایی را پیشنهاد می‌دهد: گام نخست، شناسایی محدوده‌هایی از بافت فرسوده یا زمین‌های رها و خالی است که معمولاً در اختیار دولت قرار دارند و آماده‌سازی آن‌ها برای سرمایه‌گذاری است. در گام بعد، نیازمند قوانینی هستیم که از این برنامه حمایت کنند و نگرانی‌های افراد را برطرف سازند. پس از اصلاح قوانین، باید به تبلیغ و معرفی پروژه به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و خرد اقدام کنیم. هر کدام از این مراحل نیازمند برنامه‌ریزی دقیق و نظارت کارشناسان است تا این ساختار به بهترین شکل اجرایی شود.
چالش‌های بازار سرمایه و بلاکچین در حوزه مسکن
محمد رضا فلفلانی کارشناس بازار سرمایه نیز با اشاره به فراهم بودن زمینه فروش متری مسکن در بازار سرمایه و تشکیل صندوق‌های املاک و مستغلات، می گوید: با این وجود بازارگردانی مناسبی در این زمینه وجود ندارد و این امر باعث اختلاف بین ارزش واقعی با قیمت بازار شده است. در حقیقت ما ابزار لازم برای توکنایز کردن دارایی در حوزه ملک را در اختیار داریم و در بازار هم قابل معامله است، اما بازار گردانی صندوق‌های املاک و مستغلات در این حوزه قابل قبول نیست.
این کارشناس بازارهای مالی با تاکید بر اهمیت بازار ثانویه، بازارگردانی فعال، نقدشوندگی، نزدیک بودن قیمت بازار به ارزش ذاتی و عدم وجود حباب مثبت و منفی، این موارد را از جمله وظایف بازارگردان می‌داند. او معتقد است بازارگردان باید تلاش کند قیمت را نزدیک به ارزش نگهدارد و از ایجاد حباب‌های قیمتی (چه مثبت و چه منفی) جلوگیری کند، همچنین معاملات روان انجام شوند و نقدشوندگی حفظ شود که در این زمینه ضعف داریم.
فلفلانی می گوید: اگر این برنامه در بلاکچین و بازار کریپتوکارنسی اجرا شود معاملات شفاف‌تر می‌شوند در حالی در بازار سرمایه، شفافیت برای ناظر بازار وجود دارد، اما برای عموم مردم این امکان به طور کامل فراهم نیست. در فضای بلاکچین، شفافیت به سطح دیگری می‌رسد و روند معاملات خرید و فروش و ارکان آن نیز متفاوت می‌شود در عین حال فعالیت در این بازار منجر به ایجاد یک فضای متفاوت و مستلزم قوانین و مقررات جدید است.
این کارشناس بازار سرمایه پیشنهاد می‌کند: در صورتی که قرار است این ایده در بازار سرمایه پیاده‌سازی شود، یا باید با ابزار فعلی صندوق املاک و مستغلات کار را پیش ببریم، یا ابزار جدید ایجاد کنیم که این پروسه زمان‌بری است و نیازمند طی مراحل قانونی و تایید کمیته فقهی سازمان بورس است. در صورتی که بخواهیم از فضای بلاکچین استفاده کنیم، نیازمند پروسه مارکتینگ و دیجیتال مارکتینگ و رگولاتری با مدل دیگری هستیم که نیاز به بحث و بررسی دارد.
وی تاکید می کند: توکنایز کردن املاک می‌تواند راهکاری موثر برای خروج از رکود تورمی بازار مسکن باشد. این روش با ایجاد فرصت برای ورود سرمایه‌های خرد، می‌تواند به تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز و نوسازی بافت‌های فرسوده کمک کند و در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن و بهبود شرایط شود.
نظر شما